청약하려면 얼마가 있어야 할까?

안녕하세요~

돈맛캐슬의 돈맛선생입니다.

 

오늘은 부동산 얘기를 해볼까하는데요.

많은 분들이 내집 마련을 꿈꾸며 살아가고 있는데요.

내집 마련을 위해 청약을 노리시는 분이 많으실 것입니다.

하지만, 청약에 도전하기 위해서는 얼마의 자본금이 필요한지에 대해 정확히 알고 계신 분은 몇 안 되실 겁니다.

또한, 청약 당첨 후에 대출 상한선이 어느 정도인지 궁금해 하시는 분들도 많을 것입니다.

그래서 오늘은 대출 상한선과 규제 기준에 대해 알아 보려고 합니다.

 

청약 당첨 시 분양가를 한 번에 다 내야 할까요?

청약에 당첨이 된다면 분양가는 어떻게 내야 되는지 궁금하신 분이 많을텐데요.

다행히도 분양가는 청약 당첨이 됐다고 해서 한 번에 납부하지는 않습니다.

먼저 분양가의 10~20% 정도의 계약금을 낸 후,

나머지 분양가 60%에 해당하는 중도금을 5~6회로 나눠서 냅니다.

그리고 나머지 차액은 입주 전에 잔금 계산을 할 때 지불하면 됩니다.

 

여기서 분양가 60%에 해당하는 중도금을 내는 게 부담스러울 수 있는데요.

60%에 해당하는 중도금은 한 번에 내는 사람은 많지 않고, 대부분 대출을 받아서 냅니다.

하지만, 중도금 대출이나 주택담보대출은 부동산 규제 정책에 많은 영향을 받는데요.

그렇다면 중도금대출과 주택담보대출의 차이는 무엇인지 또 대출 전 체크해야 할 사항은 무엇이 있는지 알아보겠습니다.

 

중도금대출 & 주택담보대출

먼저, 중도금은 부동산 거래에서 계약금과 잔금 사이에 지불하는 돈인데요.

일반적으로 주택 거래를 할 때의 보증금 개념이 아니기 때문에

주택보증공사와 한국주택금융공사에서 아파트 건물이 완공되기 전까지 보증을 서줍니다.

이러한 중도금 대출 받는 것을 LTV(Loan To Value)라고 말하는데요.

LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율이라는 의미입니다.

개인의 소득이 아닌 담보 주택의 가치를 보는 대출 제도인 것입니다.

 

중도금대출은 잔금이 납부되는 시점에 모두 상환돼야 하는데요.

그러면서 중도금대출이 주택담보대출로 전환되고, 이 때는 개인의 상환능력에 따라 대출액이 달라질 수 있습니다.

 

입주 후 전환되는 주택담보대출은 신 DTI(Debt To Income)와 DSR(Debt Service Ratio)가 있습니다.

신 DTI는 연간주택담보대출의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율인데요.

이전의 DTI는 기존 대출에서 이자만 반영했지만 신 DTI에서는 원금까지 더해 대출 한도를 산정합니다.

신 DTI의 경우 상환 능력을 소득으로 따져 대출한도를 정한 비율이기 때문에 DTI를 올리면 대출한도가 높아집니다.

 

반면 DSR은 대출심사 시 대출 받는 사람의 모든 대출에 대한 원리금 상환 부담을 계산한 지표를 의미합니다.

주택담보대출뿐만 아니라 신용대출 등과 같은 모든 금융권 대출 원리금 부담을 반영하여

실제 대출금리, 잔액, 기간으로 실제 원리금을 산출하는 것입니다.

 

중도금대출 한도

주택도시 보증공사	한국주택 금융공사	투기지역, 투기과열지구, 조정지역	비조정지역	기타지역
수도권 및 광역시: 5억원 이하 지방: 3억원 이하	수도권 및 광역시: 3억원 이하 지방: 2억원 이하	세대당 1건	세대당 2건	인당 1건씩 신청 가능, 비조정지역 제외 세대당 1건

중도금대출이나 주택담보대출을 신청하기 전에 꼭 체크를 해야할 사항이 있는데요.

이에 따라 대출 한도가 달라지기도 하고, 부동산 규제 적용 유무도 다르기 때문입니다.

 

먼저, 주택도시보증공사는 중도금대출 보증한도를 인당 수도권 및 광역시는 5억원까지, 지방 도시는 3웍원까지 가능합니다.

대출 가능 금액 이내에서 대출금액의 80%까지 대출도 받을 수 있습니다.

 

이에 반해 한국주택금융공사의 대출 보증한도는 수도권 및 광역시는 3억원, 지방 도시는 2억원으로 조금 낮습니다.

그리고 분양가의 60~70%까지 대출이 가능합니다.

 

그리고 규제 지역의 경우 세대당 1건, 비조정지역은 세대당 2건을 신청할 수 있습니다.

주택도시보증공사를 통해 수도권 지역에서 중도금대출을 신청할 시에는 2인가구의 최대 대출 금액은 5억원이지만,

비보정지역에서는 2인가구의 최대 대출 금액이 6원까지 가능합니다.

 

그렇다면, 비조정지역에서 중도금대출을 받고 규제지역에서 다시 대출을 받을 수 있을까요?

답은 '불가능'하다입니다.

규제지역에서 중도금 대출을 받고, 다시 비조정지역에서 대출을 신청하는 것은 가능하지만 반대의 경우는 대출이 불가합니다.

규제지역에서 청약을 한 뒤 비조정지역으로 가는 것이 모두 가능한 것은 아니고,

이는 청약 가점이 단지마다 달라지기 때문에 무조건 대출이 나온다고 보기 어렵습니다.

 

규제 기준도 중요한 포인트

LTV와 DTI는 규제 지역, 비조정지역과 주택 가격대에 따라 비율이 달라지는데, 내용은 아래의 표와 같습니다.

*서민실수요자: 부부합산 연소득 8,000만원 이하의 무주택세대주로 주택 가격이 5억원 이하일 시 적용

(투기지역, 투기과열지역은 6억원 이하)

 

표에서 눈여겨 봐야 할 것은 규제가 제일 강하게 적용되는 투기과열지구는 중도금대출이 전체 60% 중 40%만 나옵니다.

20%는 대출 없이 상환해야 하기 때문에 투기과열지구는 자본이 없다면 아파트 분양도 쉽지 않습니다.

 

다주택자 유무도 대출 기준에 중요한 척도인데요.

다주택자는 비조정지역에서 60% 중도금대출이 나오지만, 규제지역에서는 대출이 전혀 나오지 않습니다.

1주택자도 원칙적으로 규제지역에서 중도금대출이 힘들지만,

기존주택 처분 서약을 하면 무주택자와 동일한 조건으로 중도금대출을 받을 수 있습니다.

 

이처럼 청약이 되더라도 굉장히 복잡한 대출제도로 인해 대출 신청도 쉽지 않은데요.

요즘 같이 집값이 오른다고 '패닉 바잉', '로또 청약'과 같은 바람에 휩쓸려 무조건 나서기 보다는 구체적인 방안을 알아본 뒤에 청약에 시도해 보는 게 중요할 것같습니다.